编者按 金融发力促进房地产市场稳定健康发展的举措接连不断。继信贷、债券“两支箭”连续加力射出之后，以股权融资为代表的“第三支箭”也已亮相。11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。近期金融管理部门出台的一系列促进房地产市场稳定发展的举措，充分释放政策的引导信号，短期有助于扭转房地产市场下行风险，中长期看有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产市场平稳健康发展。就此，本版推出一组策划，从股权融资、债券、REITs等角度进行解读，敬请关注。
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房地产企业股权融资迎来重要政策优化调整。11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。这5项措施包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。
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这是继人民银行、银保监会11月23日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展后，资本市场推出的支持房地产企业股权融资的政策“礼包”。
业内人士认为，这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。中金公司研究部认为，本次股权融资相关政策调整目的在于充分发挥资本市场的功能，以改善优质房企资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。
涉房上市公司并购重组及配套融资恢复
近期，涉房企业融资出现积极信号。11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。一周后，支持房地产企业股权融资相关政策落地。
随着本次措施发布实施，关闭多年的涉房上市公司再融资和并购重组重新获得政策支持。5项措施的其中一条是，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。包括允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
在恢复上市房企和涉房上市公司再融资方面，则允许上市房企以非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
上市房企再融资时隔多年后重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。分析人士表示，从对再融资方面的要求来看，募集资金可以用于“保交楼、保民生”等相关项目。本次优化措施的本意已经比较清晰，仍然是补充房企的流动性以及偿还债务，切实保证“保交楼”工作的推进。银河证券分析师也认为，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。
对于涉房企业并购重组，新举措强调的则是“重组对象须为房地产行业上市公司”“建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司”“支持‘同行业、上下游’整合”。分析人士认为，这意味着并购行业范围仅限房地产行业及上下游产业链的标的，支持横向和纵向并购为主，而绝不可能是跨界并购。
多举措发挥保障性租赁住房REITs作用
值得一提的是，本次惠及的房企不仅仅在A股市场。根据证监会的答记者问，房地产企业境外市场上市政策也有调整完善，将与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
此外，证监会将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
国金证券认为，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产，利好已发行REITs的房企。
同时，积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
房企融资迎来“第三支箭”
“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。”证监会新闻发言人11月28日表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
事实上，在此之前，人民银行和银保监会在11月23日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出6方面共16条措施，包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等。
早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。分析人士认为，证监会此次公布的5项措施，着力从股权融资方面支持房企融资、支持房地产市场平稳健康发展，标志着房地产企业融资“第三支箭”发出。
“第三支箭”的落地，提振了房地产行业的信心。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比近期“第二支箭”，“第三支箭”的优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。“三箭齐发”为房企后续融资等创造了较好的空间和机会。
中金公司研究部认为，在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑，优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下，实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环；部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会。
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