公募REITs市场扩容增类再向前迈出重要一步。10月26日，证监会及沪深交易所官网同步更新显示，首批4单消费基础设施REITs正式上报并获受理，分别为华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT，资产类型涵盖了购物中心、社区商业等。
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“首批4单消费基础设施REITs获受理，标志着该品类上市进程的正式启动。”中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇表示，消费基础设施REITs的推动是众望所归，将带动REITs市场进入新一轮高质量扩容。此外，股票市场也有必要关注消费基础设施REITs的发展，以及中国不动产行业长期投融资转型可能孕育出的投资机遇。
在积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济的当下，消费基础设施REITs承担着促消费、保民生的重要使命。有机构预测，我国消费基础设施资产存量大、优质项目多，消费基础设施REITs未来市场规模有望达万亿元级别。
千呼万唤始出来
在不久前，公募REITs试点资产类型刚刚正式拓展至消费基础设施。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，对比原内容，新增“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”。
“从今年3月证监会及发改委提出将消费基础设施纳入公募REITs市场以来，我们便开始积极寻找挖掘目标项目，只待相关政策正式落地。”一位基金管理人对《金融时报》记者表示，我国消费基础设施存量市场庞大、参与主体多元，相比工业仓储、产业园、能源等基础设施类别更贴近个人投资者，也更易获得市场青睐。
在平安证券地产行业首席分析师杨侃看来，在证监会发文将公募REITs试点拓展至消费基础设施后不到一周，首批4单消费基础设施REITs即获受理，推进速度超预期，且首批4只产品中也包含民企公募REITs，体现监管层支持和鼓励民营企业发行基础设施REITs的决心。
对于消费基础设施REITs的受理，众多期待者中自然少不了作为原始权益人的商业地产企业。此次获受理的4单消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT便是由万科旗下印力集团发起的。在获受理的当日，万科集团董事会主席郁亮表示，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，一旦完成REITs的环节打通，万科有望真正从开发商转变为不动产商。
中国金茂也表示，发行消费基础设施公募REITs标志着中国金茂旗下优质商业资产对接资本市场打开了全新路径。未来，中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费条件优化、消费场景创新。
在张宇看来，消费基础设施REITs之所以备受期待，缘于其具备相对突出的成长性。“目前上市的REITs产品在经营收入和分派的增长预期上多落于低个位数水平，而消费基础设施REITs则可能兑现高个位数的增长率，这在REITs市场内具有一定稀缺性。此外，消费基础设施REITs在将来可能还有持续扩募增容的潜力，成为REITs板块内单体规模较大的标的。”张宇表示。
优质底层资产是基础
在同期诸多项目启动资产筛选或申报工作的情况下，前述4只产品能够成为首批发布的消费基础设施REITs，与其优质的底层资产密切相关。
在中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬看来，消费基础设施REITs项目在申报、审核、运营管理等方面应关注诸多要点，包括入池底层资产是产权明晰的商业项目；原始权益人是不涉房的独立法人主体；项目用地一般以商业用地为主；租户业态结构与租约期限配置要得当；项目历史和预期收益均应持续稳定；净回收资金严禁流入商品住宅等领域等。
具体而言，首批4单消费基础设施REITs的原始权益人——金茂、物美、华润、万科，均为龙头消费基础设施领域参与者。其中，金茂、华润、万科印力分别计划以长沙金茂览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城等购物中心作为底层资产，3个底层资产项目均位于所在城市的黄金商业地段，运营时间均超过7年，截至2023年6月末，项目出租率均在98%以上，具备长期稳定运营能力。
嘉实物美消费REIT的入池资产则位于北京市中心城区，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，4个项目总建筑面积约7.8万平方米。各项目主要经营品牌超市以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目，民生属性突出。
据中金公司分析统计，4单项目合计资产估值为143亿元，拟募集资金额127亿元，其中，华润项目和印力项目规模较大，分别为69.8亿元和35.8亿元。4单项目资本回报率在5.36%至7.14%，折现率在6.5%至7.25%，管理人预计2024年可供分派收益率在4.73%至6.40%，该收益率水平与其他产权类项目上市时点相比略高。
物美集团CEO张斌认为，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。
商业地产或迎发展新机
作为重要的资产类别之一，国内消费基础设施REITs发展前景令人期待。对商业地产行业而言，其以往重快速变现而不重长期运营的传统盈利模式有望发生改变。
信达证券分析师江宇辉表示，短期内，消费基础设施REITs为商业地产提供了一条去杠杆途径，有利于缓解资金困境，长期则将推动行业向高质量管理能力模式过渡。对企业而言，发行消费基础设施REITs实质上打通了一条除了拓展第三方项目之外的轻资产发展途径，即打通“投、融、管、退”渠道：首先，通过REITs出表项目募集资金，获得业务拓展资金；其次，通过旗下商管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；最后，通过认购REITs获得稳定分派收益。
杨侃也认为，优质资产也将吸引更多资金参与，有助于企业构建商业地产“投、融、管、退”商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。
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