虽然根据去年12月发布的公告，已可大致推算出这将会是一笔超百亿元的巨额融资，不过，当2月12日晚间，万科A抛出募资额达150亿元的定增预案时，即便是在房企股权融资方案频现的当下，还是在市场上引起了不小的波澜。
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去年11月地产融资“第三支箭”发出后，A股房企或涉房企业密集响应，拟发行股份募资的提示性公告和预案接踵而至。据《金融时报》记者不完全统计，截至2月14日，已有27家A股房企或涉房企业宣告拟发行股份募资。其中，华发股份、荣盛发展、保利发展定增申请已获证监会受理，项目进展靠前。
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据机构统计，房企今年到期债券规模近万亿元，整体面临的偿债压力仍然较大，融资渠道疏通迫在眉睫。尽管目前来看，信贷、债务、股权多维度融资支持体系真正落地见效尚需时日，不过业内对此多充满期待。
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华福证券首席固收分析师李清荷表示，2023年，房地产行业整体融资环境或将有效改善，各类房企应积极抓住机会期，信贷、债券、股权融资多途径发力。但房地产行业能否迎来质的变化，还是在于需求端能否显著改善，从而带动房企销售端和经营端的改善。
此外，有专家强调，融资“三支箭”齐发力配合改善优质房企资产负债表计划的实施，有望引导优质房企资产负债表回归安全区间，助力防范化解市场风险，推动房地产向新发展模式平稳过渡。
合计融资或超1300亿元
预告发出两个多月后，万科A发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象非公开发行不超过11亿股，占发行前总股本的9.46%，计划募资总额不超过150亿元；扣除发行费用后的募集资金金额中105亿元计划用于11个地产在建项目，45亿元计划用于补充流动资金。这也是地产股权融资松绑以来计划规模最大的定增案。
万科A表示，截至2022年9月末，公司资产负债率77.85%，本次定增资金到位后，公司净资产有望增加，资产负债结构有望更加稳健，公司的偿债能力和抵御风险的能力或因此进一步增强。
截至万科A定增方案出炉，A股市场已有27家房企或涉房企业发布股权融资相关事项公告，其中24家拟实施定增。除16家已披露定增预案、确定拟募资额的公司外，《金融时报》记者对其余11家以2月15日午间收盘价的80%确定发行价格，按最大比例发行预估，24家上市公司通过定增方式合计融资额或超过1300亿元。
目前，华发股份、荣盛发展、保利发展定增申请已获证监会受理；外高桥紧随其后，已获得国家出资企业上海浦东投资控股（集团）有限公司，对定增事项的批复，下一步便是向证监会递交申请。不过，A股尚无房企或涉房企业完成定增。
“定增对于房企而言是比债权融资更能直接使房企受益，因为房企可以在不增加负债的情况下通过定增获得资金支持。”浙商证券研究所房地产负责人杨凡表示，不过定增是否能够顺利发行，参与定增的投资人仍然会视企业性质、财务安全和具体定增用途而定。
民生证券分析师谭逸鸣也表示，定增融资是市场化行为，寻找合适的投资人及双方对于发行价格的博弈将会是定增计划能否成功的关键和难点。基金公司、券商、保险、信托公司等外部投资者参与程度能有多高还有待继续观察。
融资渠道逐步畅通
去年底的一轮房地产行业金融政策调整后，房地产行业尤其是优质房企的融资环境出现明显边际改善。有数据显示，2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
据李清荷统计，2023年，我国房企即将到期债券总规模9579.6亿元，其中，信用债6315.9亿元，海外债3263.7亿元；2023年1月、3月、4月、7月和9月为房地产行业偿债高峰期，均有近千亿元规模债券到期，偿债压力较大。
在此背景下，“三支箭”为房企及时有效“补血”尤为关键。据中指研究院统计，截至1月13日，自《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布实施以来，已有60家银行向120多家房地产企业授信，累计授信金额近5万亿元；龙湖集团、美的置业、新城控股等在内的10余家优质民营房企陆续开展储架式注册发行工作，合计申请规模已超1300亿元。
东吴证券地产首席分析师房诚琦认为，“三支箭”在助力房企融资改善上各有优势：从额度看，银行授信规模大、市场信心提振作用明显；从覆盖范围看，股权融资对出险房企包容度更高，覆盖面更广；从申请速度看，信贷融资涉及参与者少、申请速度更快。
不过，与定增预案一样，授信也不等于实际放款。“授信是银行对房企作出的口头承诺，未来实际放款仍需要有效、足额的抵押物，落地进度与房企投资及预售相关，具体放款数量取决于抵押物的质量。”房诚琦表示。
值得一提的是，当前房企债券融资虽仍以央企和国企或大型民营为主，但现在已初步呈现多样化特征。西南证券分析师池天惠表示，今年1月，中骏、雅居乐等中型民企新发行增信债券，部分出险房企合理融资需求同获支持，成功发行且均获中债增不可撤销连带责任担保。与此同时，越秀、金茂等央企和国企重启海外融资，率先在澳门金交所成功发行债券，推动境外债券发行回归。
政策支撑行业企稳发展
1月13日，人民银行货币政策司司长邹澜在2022年金融统计数据新闻发布会上表示，为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（以下简称《行动方案》）。《行动方案》聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务。
长江证券房地产资深分析师刘义表示，《行动方案》更具系统性，在加快存量政策落实的同时不乏增量政策。2023年，政策端与去年最大的区别在于，更注重政策宣传和预期引导。供给侧政策更多解决的是托底的问题，行业真正企稳向上离不开需求侧的发力，后续需求侧政策有望提速。
就股权融资来看，“权益补充”对应“第三支箭”。信达证券分析师江宇辉认为，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资后，再进行出险房企的项目股权出让就更加顺畅，因此行业整体市场化优胜劣汰、化解风险的进程有望加快。
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