2023年已过半，在此期间，中国公募REITs市场迎来了诸多新变化：首批新能源REITs上市、消费基础设施被纳入试点范围、项目申报及发行等流程进一步规范完善、首批公募REITs完成扩募……
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在政策释放积极信号、市场发展不断向前的同时，今年上半年，各方也感受到公募REITs市场面临的一些问题：截至2023年6月末，已上市公募REITs达到28只，今年上半年仅新上市4只，而2022年全年上市数量为13只。同时，二级市场波动也有所加大，投资者交易行为短期化、趋同化明显。此外，业内关于公募REITs立法和加强专业管理人才培养等呼声愈发强烈。
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完善公募REITs制度建设及配套政策、推动市场提质扩量，与放缓步调，低头看清客观存在的阶段性问题之间并不矛盾。实现常态化发行、加快多层次REITs市场建设、推动独立立法和税收政策、更好服务高质量发展等，不仅是政策和监管的要求，也是市场参与各方的期盼。围绕这些话题，中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人、董事总经理贾舟祺接受了《金融时报》记者的专访。
《金融时报》记者：您如何理解今年上半年我国公募REITs市场出现新项目发行节奏放缓现象？产生这种现象的原因有哪些？
贾舟祺：相较于国际市场，我国公募REITs发展速度并不慢。自2021年首批公募REITs上市至今，我国公募REITs的市值已经接近千亿元，国家发展改革委、证监会、沪深交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等陆续发布公募REITs相关政策、规则与指引，公募REITs制度建设及配套政策日益完善，底层资产类型也由传统基础设施领域逐步扩展到消费类基础设施，总体而言，我国公募REITs试点成果显著。
2023年上半年以来，我国公募REITs的发行速度的确有放缓趋势，但对于像公募REITs这类重大金融创新产品，市场阶段性的调整与总结也是市场迈向健康发展的过程。具体来看，上半年公募REITs市场整体发行放缓主要有三方面原因。
一是前段时间公募REITs二级市场波动，一方面部分基础设施项目业绩恢复不及预期，影响了投资人信心；另一方面目前缺乏长期限的权益投资资金，加之公募REITs流通盘规模相对有限，导致少量抛售资金就有可能带来二级市场下跌从而引发价格下行。
二是不同资产类型存在自身执行难点，需要时间探索解决路径，虽然我国公募REITs的基本制度以及审核要求已经形成了相对完善的体系，但是落实到各类行业与资产类型时，仍存在不同的执行难点，需要发起人、行业主管部门以及中介机构共同持续推动解决。
三是监管机构始终关注公募REITs的高质量发展，而非盲目规模扩张，从公募REITs首批试点起，国家发改委与证监会作为主要的公募REITs监管机构，一直从严把好公募REITs审核关，优中选优。
《金融时报》记者：距离实现常态化发行还有哪些方面需要补足完善？如何推动公募REITs市场平稳健康扩容？
贾舟祺：首先，应持续完善公募REITs市场建设，引入更多资金参与公募REITs投资，培养基于长期投资价值、适配公募REITs底层资产收益特征的投资者，完善公募REITs信息披露机制，加强发起人、管理人与投资者之间的沟通交流，促进公募REITs二级市场的健康发展。
其次，应持续细化公募REITs审核标准，针对不同行业与资产种类，根据实践经验制定大类资产准入标准，持续优化审核注册流程，加强监管机构、发起人与管理人之间的沟通交流。
再次，应坚持质量与发展并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责，推动公募REITs市场良性发展。
《金融时报》记者：如何加快多层次REITs市场建设？
贾舟祺：2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次提出“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”，并对盘活存量资产的重点方向、盘活存量资产方式等方面提出了系统性的指导意见。
截至今年6月末，我国公募REITs已完成28只产品上市，标的总市值872亿元，自由流通市值376亿元，首批4单扩募项目已于今年6月16日成功上市，中金普洛斯REIT作为2021年首批上市项目之一，也积极参与其中，成为首批扩募试点的项目之一。可以看到，随着公募REITs一级发行的逐步深入，二级市场虽有价格波动，但我国公募REITs市场逐步成熟，扩募机制建设已初步完成。
依托于日渐成熟的公募REITs市场，打造更为灵活的私募REITs市场，也是构建多层次REITs市场的重要方向。私募REITs可有效发掘优质社会资本，运用专业技能及资源优势对资产进行运营、培育、孵化，最终有机会通过公募REITs上市，发挥金融服务对于实体经济的推动作用。
对于加快多层次REITs市场建设，建议从以下四方面推动：一是推动资产类别扩容，引导更多符合条件的优质资产入场；二是回归REITs产品依托资产信用的本源，发掘长期限的权益型投资人，并积极引入境外人民币资金，加快投资人培育，形成投资共识，允许专业投资者能够投资更前端的资产，也让原始权益人处于不同生命周期的资产均能获得市场化融资；三是继续推动REITs基础制度配套建设，强化信息披露，推动REITs市场法制化、市场化发展，保障投资人合法权益；四是探索多层次产品的转板机制，对已经进入成熟期的资产允许转板为公募产品。
《金融时报》记者：推动公募REITs独立立法和税收政策有哪些必要性或现实意义？时机是否已经成熟？
贾舟祺：首批试点的公募REITs上市至今已超过2年时间，我国公募REITs市场保持良好发展势头，资产范围稳步扩大，已覆盖产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房和能源环保等基础设施领域。试点阶段，公募REITs各项制度初步经受住了市场检验，取得了积极效果。随着公募REITs常态化发行的深入推进，市场规模有望进一步提高。推进REITs专项立法，有利于为我国公募REITs市场高质量发展夯实制度基础，推动公募REITs市场行稳致远。
税收政策方面，在各监管部门的推动下，财政部及税务总局之前已发布规则，优化了公募REITs发行前资产重组及设立环节的企业所得税计量与缴纳规则，降低了实体经济融资成本，提高了公募REITs融资效率。随着公募REITs市场的发展，建议探索税收政策的进一步优化。一是REITs所得税政策适用范围，目前仅包括“划转”形式的资产重组，建议对可适用的重组形式进一步拓展；二是税种方面，目前REITs税收政策主要覆盖企业所得税，建议针对涉及的土地增值税、增值税、印花税等其他税种也能够出台优惠政策，进一步降低企业在公募REITs筹备环节的负担。
《金融时报》记者：我国公募REITs市场与全球其他REITs市场发展的最大不同之处在于，我国公募REITs是以基础设施为起点铺开的。下一步，让公募REITs更好发挥其使命作用、承担并践行其服务公共部门和实体经济的定位，还需要做好哪些方面的工作？
贾舟祺：对证券公司而言，首先，要回归本源做好存续期管理工作。扎实做好公募REITs存续期管理是管理人最重要的工作，随着公募REITs市场扩容，资产类型不断丰富，更需要管理人不断积累运营经验、提升管理能力。
其次，要发挥专业投资者培育作用。利用证券公司专业优势，加大力度推动长期机构投资者参与公募REITs投资，提高已发行项目的信息披露频率和及时性，做好与投资人的沟通交流工作，积极培育专业REITs投资人群体，推动REITs市场平稳健康运行。
最后，做好公募REITs制度建设与资产扩容的研究工作。作为公募REITs的重要参与者，要做好政策前沿的研究工作，积极配合监管推动REITs专项立法以及制度完善，为我国REITs市场高质量发展夯实制度基础。同时，推动消费基础设施REITs项目尽快落地，做好新基建以及商业不动产行业的知识储备，为下一阶段试点范围进一步扩容做好充分准备。
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