在2023年进入尾声之际，公募REITs市场扩面提质步伐仍在不断加速。12月以来，已有中航易商仓储物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT4只产品上报；同时，嘉实物美消费REIT获得监管反馈，并首次引入收益分配调节机制。
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今年以来，随着首发项目加速推进、首批扩募项目落地，我国公募REITs市场正式由个案试点阶段转入常态化、多元化推进新阶段。Wind数据显示，截至12月12日，我国共有29只基础设施公募REITs产品正式挂牌上市，首发加扩募规模合计超过千亿元，募集资金主要用于科技创新、绿色发展和民生补短板领域，累计带动数千亿元的新增投资，形成一定的规模效应和良好示范效应。
依托基础设施领域积累的规模庞大的优质资产，坚持服务实体经济，是我国公募REITs市场建设的初心所在。当前环境下，国际形势严峻复杂，国内经济下行压力较大，需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能，公募REITs重任在肩，潜力巨大。
展望2024年，业内专家普遍认为，公募REITs将保持常态化发行节奏，市场体系建设与法规制度进一步完善，市场底层资产及发行人多样性有望继续提升，带动更多增量资金进入市场，从而更好服务实体经济高质量发展。
常态化发行趋势延续
2023年三季度以来，随着首批消费基础设施REITs集中启动申报，产业园区、仓储物流等品类公募REITs项目扩容也在提速，公募REITs常态化发行节奏凸显。
截至目前，有14只公募REITs项目已获交易所受理或正处于问询状态，均为今年下半年启动申报，底层资产涵盖新能源、仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、高速公路等多种基础设施类型。
11月26日，上海城投保租房REITs及首批3只消费基础设施REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT正式获批，有望在不久后正式发售并挂牌上市，将为我国公募REITs市场扩容增类再迈进重要一步。
值得一提的是，作为公募REITs市场持续扩容、并向常态化发行阶段不断迈进的重要渠道，今年6月，扩募机制正式落地实践，首批4单扩募项目在沪深交易所平稳上市。
“公募REITs真正的长久生命力在于能否持续扩募并购，通过不断吸入优质资产组合，增强产品抗风险能力，成为一个主动管理、有所作为的有机生命体。”有基金业内人士表示，“首发+扩募”双轮驱动格局的构建，将有效促进市场规模增长，同时有助于进一步强化资本市场服务实体经济的能力。
试点资产类型不断丰富
在市场扩容速度进一步加快的同时，底层资产类型也更加多元化。
今年3月，国家发展改革委和证监会相继发文，明确将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型正式拓展至“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”；截至目前，已有3只消费基础设施REITs拿到批文即将发售，1只已获交易所反馈。
“消费基础设施公募REITs具备改善消费条件、服务社会民生、服务实体经济的重要作用，将进一步促进公募REITs市场健康发展，是我国资本市场服务国家战略、推动经济高质量发展的又一重要举措。”分析人士表示。
上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平认为，更大范围的社会资本通过REITs参与消费基础设施领域投资，可以扩大消费行业规模，加快培育区域消费中心建设，更好发挥消费对经济增长的拉动作用。
不仅是消费基础设施REITs，记者获悉，目前景区、轨道交通、铁路等资产也在推进公募REITs发行。
“基础设施REITs是我国稳投资、补短板的重要金融工具，在有关政策的带动下，预计公募REITs很有可能迎来高速发展，底层资产类型将逐步扩容至数据中心、通信铁塔等新型现代化基础设施领域。”川财证券首席经济学家陈雳对《金融时报》记者表示。
市场想象空间巨大
近期，公募REITs政策端进一步发力。12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，明确指出将公募REITs纳入全国社保基金的投资范围；在投资比例方面，按成本计算，将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%。
中信证券首席经济学家明明认为，这意味着未来增量资金的入场正在稳步推进。长期维度下，增量资金的逐步入场有助于丰富市场投资者结构、改善市场流动性，进而促进公募REITs市场的健康发展。
12月4日，证监会主席易会满在接受新华社记者专访时提出，推动不动产投资信托基金（REITs）市场扩面提质。
上海交通大学上海高级金融学院副院长严弘表示，我国公募REITs已经从试点阶段走向常态化发行阶段，未来市场会更加成熟，其发展有利于经济的恢复和提升，这充分体现了资本市场支持实体经济、提高市场直接融资比重的指导思想和初衷。
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